Preço anunciado não é valor real
O preço de um anúncio é uma pretensão de venda: reflete a expectativa de quem vende, o quanto o vendedor está com pressa e a habilidade de quem negocia. O valor real é outra coisa — é o que os dados de mercado sustentam para aquele imóvel específico, naquele endereço, com aquele padrão e idade de construção.
Em São Paulo, esses dados existem e são públicos: o cadastro do IPTU (área construída, fração do terreno, padrão, idade, uso), as transações reais declaradas no ITBI dos últimos 20 anos e os custos de construção publicados pelo Sinduscon (CUB). O problema nunca foi a falta de dados — foi reuni-los e traduzi-los para um número comparável.
Valor mínimo e valor potencial: a faixa que importa
Nenhum imóvel tem um "preço único". Ele tem uma faixa. O PehDireito calcula dois extremos dessa faixa pela metodologia REST AVM:
- Valor mínimo — quanto o imóvel vale considerando o estado e o padrão construtivo atuais. É o piso defensável.
- Valor potencial — quanto ele poderia valer em estado pleno, bem conservado e atualizado. É o teto realista.
Saber essa faixa muda a negociação. Se o anúncio está acima do potencial, você tem argumento técnico para pedir desconto. Se está abaixo do mínimo, pode estar diante de uma oportunidade real — ou de um problema que ainda não apareceu.
O custo que ninguém soma antes de assinar
Comprar um imóvel não é só assumir a parcela. É assumir a manutenção de todos os sistemas ao longo dos anos: esquadrias e vidros, elétrica, hidráulica e impermeabilização, cobertura (o famoso telhado) e revestimentos. Um imóvel mais antigo e de padrão elevado custa mais para manter — e isso precisa caber no seu orçamento.
A parcela cabe. Mas e o telhado? É a pergunta que quase ninguém faz antes de assinar, e que todo mundo deveria fazer. O diagnóstico estima o custo de manutenção por tipo de serviço, com base na idade e no padrão da construção.
A renda que você realmente precisa
O PehDireito calcula a capacidade financeira mínima — a renda compatível para ocupar o imóvel sem aperto, considerando não só a parcela ou o aluguel, mas a manutenção e os imprevistos. Se a sua renda fica no limite exato da hipoteca, qualquer eventualidade vira crise. O número certo para comprar é aquele em que você paga o imóvel e ainda tem fôlego.